文/记者钟宏连
从2004年下半年开始，东莞的楼价大幅度上升，而楼市的消费结构也在悄然发生变化。2004年，普通商品房价格仅为每平方米1800元左右，而现在，这一数字已飙升至8000多元。
如今，更多价格高达数百万元、上千万元的洋房、别墅正不断涌入市场。从2007年开始，楼市消费主体正向高端人群倾斜，楼市消费的区域流动性也大幅增加，大量的深圳人来到东莞周边镇区买房，更促使东莞楼市升温。
总结今年楼市消费变化，呈现出两极分化大、高端消费力强、中端人群消费力活跃、单身购买力增大、镇区消费者分散等特点。
专家预测：
大户型需求量将会增大
虽然有地产商这样说过，东莞的房地产有泡沫，但是未来几年是不可能破灭，而购房人群又在不断增多的情况下，消费者如何购买，应何时出手成了一个比较棘手的问题。房地产专业人士李健预测，就目前楼市整体运行的态势看，今年商品房市场将会在盘整中进一步细分，市场将以客户为导向。
人们的购房理念将会更加理性化，而且不会再盲目地去购房，另外，不管是否符合消费者的需要，人们害怕房价的不断上涨，因此，将会出现疯狂的购房现象。
而且在今年的楼市中，也呈现这么几个特点：一是小户型的大量上市吸引了部分中产阶层，因为这一群人的购房欲望比较强烈；二是以旧换新的消费群体在不断地增多。以前购买的房屋已经不再适合现在的居住要求，因此，以旧换新的消费人群也将会增多；三是户型面积在120平方米至150平方米的需要量将会增大；四是自住型别墅销售将前景看好；五是节能型住宅的推出，也让其在市场上走俏，并将成为房地产业的一个新的亮点。
专家指出，随着东莞工业化、城镇化速度的加快，楼市持续繁荣也是一种必然的趋势，而目前东莞的住宅需求仍将保持旺盛态势，作为购房者在理性判断市场，确定消费需求定位后，应把握时机，适时出手。
楼市消费分析：
楼市消费两极分化大
严格来说东莞楼市的消费变化是在这几年显现出来的。
在广州、深圳楼价居高不下的情况下，东莞的楼价开始上涨，而且近几年来，东莞的房地产发展也比较迅速，除了本地的开发商开外，外来的开发商不断进来。而且楼盘也越来越多。但是这两年来，因为受国家政策的控制，东莞放盘量不大，但是每放一个盘，都是当天就售完。
而且随着楼价的不断上涨，消费者的购房风潮也在来临。但是随着价格的不断变化，还有开发的楼盘产品的日益高档化，使得购房者在结构上也发生了变化。
东莞是一个以外来人口居多的城市，但是东莞也是一个藏富于民的城市，在东莞，两极分化也比较大，这可以从购房现象中可以看出，因而说，在楼市消费方面，两极分化也比较大。
高端消费群体需求较大
近几年，东莞开发了如星河传说、愉景花园、万科高尔夫等高档楼盘，而且这些楼盘均是以大面积为主体，在房价不断上升的同时，东莞市的部分高档楼盘价格飞涨，但是其销售率却相当不错。
原因是东莞有着大量的高端消费人群，而且东莞有着众多的加工企业，包括外来投资东莞的台商、港商等，再加上东莞本土的莞商，便形成了一个高端的消费购买群体。
这些高端消费群体的需求比较大，这一部分人大多是有数套房产物业的，他们对于住的消费欲望并不是有很迫切需求，而是有品质、稀缺的景观资源或是城市的高档豪宅方能打动他们。比如说光大地产在松山湖开发的锦绣山河，万科地产的松山湖一号，星河传说的聚星岛、旗峰天下等，这些高档的楼盘均是稀缺资源，也是这些高端消费者的目标。
望牛墩镇的陈先生就在近期先后在城区的某楼盘里购买了一套660多平方米的别墅，对于拥有多处房产的他来说，等到房价有一定上涨的时候，抛售是必然的。
中端消费人群
购买力活跃
相对于高端消费人群来说，东莞楼市消费的中端人群的比例也比较高，这些在东莞这个城市工作的白领、公务员等，他们是一些中档楼盘的消费主力军。
由于东莞的楼价在不断地变化，许多这一层次的消费人群开始了自己的购房之旅，而且这一部分人大多数购房是用来自住的，相对于投资者来说，他们的要求也相对要高些。比如说楼盘的环境、配套、品质、交通、教育等都要求比较高，而且对这一部分的消费人群来说，他们所要求的户型结构大多是三房以上，面积都在110平方米以上。
目前在东莞的中档楼盘也比较多，而且近期开盘的也比较多，近期开放的几个楼盘均是一开盘就被抢售一空，但是目前东莞的这一类楼盘仍然不能满足目前这个阶层的购买力。在东城做生意的罗均近期在景湖春晓里认了筹，希望能选择到他心仪的房子，虽然销售员告诉他每平方米均价有可能达到7000多元，但是罗均仍然没有被吓退，他接受记者采访时表示，看着房价越来越高，再不下手去买房就晚了。所以不管如今房价多高，先认筹再说。
单身消费群体购买力增
从近几年来东莞开发的单身公寓来看，所销售的比例比较大，而且购买者多是上世纪八十年代后出生的年轻人，其中有的人则是家里出钱为其购买的，而随着国家出台“70/90平方米”这么一个政策，使得房屋的面积结构有了不同的变化。一房一厅、二房一厅的小户型楼盘大量上市，单价高、总价低是吸引众多单身的消费群体购买的主要原因。
而且购买这一部分房产的消费者大多是一些单身女子或是公司的白领、想享受一个人自由的人群，这一群人的消费比例并不是很大，约占15%左右。但是可以肯定地说，这一群人所购买的房产仍然是以过渡或是投资为主的。但是从目前新开盘的小型楼盘来看，小户型的需求量还是相对要大，这一消费人群在目前楼市消费结构中起了波动性的作用。
也是在本月里，汇景上层一度传来开盘即销完的消息，而在这个楼盘里认了二个筹码的李香福先生却没有抽到一个筹码。等了一天的他，满肚委屈地说，想买个单身公寓都那么难。像李先生这样的情况不止一个，这些消费群体购买单身公寓的原因更多的是想在东莞有一个属于自己的天地。
镇区消费群较分散
东莞是一个没有中心化的城市，因此，在其32个镇区里，东莞的房地产发展也比较迅速。而随着“半小时经济圈”的开通，人们往返于城区与镇区的距离越来越短，而且镇区近年来的商业发展也比较迅速，在房价上又比城区要便宜，因此，部分中低端的消费人群开始到镇区去购房。
东莞镇区的楼盘在这几年来说，无论是质量，或是社区环境，或是商业配套都比前几年要好很多，而且众多的外来开发商也越来越重视东莞的镇区地产，从而使得东莞的镇区地产有了质的飞跃。而且在镇区楼市里，除了东莞市本地的消费群外，还有来自深圳、广州等地的消费群体，而这一部分消费群体大多购房是以投资为主的，他们对于楼盘的质量同样要求相对要高些。
不过，总的来说，镇区的消费群比较分散，没有一个较为固定的体系，因为镇区不像城区那样集中，但是镇区也挺多高档楼盘、别墅的。
